タイル改修 | ホームサービス株式会社

タイル改修は必要？

マンションの外壁タイルの改修は、美観の維持や安全性の確保、資産価値の維持のため、必要となる場合があります。外壁タイルの改修が必要となる場合としては、次のようなものがあります。

剥落や浮きなどの症状が見られる場合
ひび割れが生じている場合
構造的な安全性に問題が生じている場合

外壁タイルの改修は、建物と居住者、近隣住民の安全性を確保するために重要です。タイルが剥がれたり浮いたりすると、通行人に怪我をさせる可能性があります。また、水が壁内部に侵入して鉄筋が腐食したり、建物の構造的な問題を引き起こしたりする原因にもなります。外壁タイルの改修は、打診調査、タイル補修、目地補修、塗装などの手順で行われます。タイルの交換が必要な場合は、損傷したタイルを取り除いて新しいタイルを設置します。外壁タイルのメンテナンス周期は10年に1度程度で、タイル同士をつないでいる部分が劣化するため、メンテナンスを行う必要があります。専門業者による定期的な点検とメンテナンスを行うことで、タイル交換の必要性を早期に特定し、計画的な対応を可能にします。

タイル改修の改修時期は？

剥落や浮きなどの症状が見られる場合
ひび割れが生じている場合
構造的な安全性に問題が生じている場合

タイル改修診断方法

タイル打診検査とは、外壁のタイルやモルタルを専用の棒で叩き、その音の高低や大きさによって、外壁の劣化や損傷の有無を確認する検査です。打診検査では、次のようなことが確認できます。剥離（浮き）具合、ひび割れ（クラック）や破損（欠け）状況、空洞の有無。打診検査は、外壁調査の代表的な方法で、専門のスタッフが直接調査することで誤差のほとんどない正確な調査を行うことができます。また、調査員が至近距離で叩くため、ひび割れや損傷なども目視で同時に確認できます。打診検査の費用は、調査を行う建物がマンションか戸建てかで大きく異なります。ビルや集合住宅のような、表面積が大きく高さがある建物ですと、その分足場の数や面積、作業員が増加するため工期が長くなるとともに費用も高くなります。国土交通省の告示では、外装仕上げ材等におけるタイル、石貼り等の劣化及び損傷の状況の調査について、おおむね10年に一度、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分の全面的な打診等を行うことが定められています。

タイル剥落事故

外壁のタイルが落下する事故は、毎年発生しており、怪我人や器物破損などの被害を引き起こす可能性があります。タイルの落下事故が発生した場合、建物の所有者や管理者、管理組合などが賠償責任を負う可能性があります。外壁タイルの落下事故を防ぐには、定期的な点検やメンテナンスが重要です。建築基準法では、定期報告対象の建築物に対して、6ヶ月から3年以内に手が届く範囲内の打診検査、おおむね10年に一度の全面的な点検が義務付けられています。定期報告対象外の建築物でも、台風や地震などの後に外壁タイルの劣化が発生している可能性があるため、点検の実施を検討しましょう。外壁タイルは、紫外線や寒暖差、雨や風、雪などの自然環境に常にさらされているため、耐用期間中でも劣化が早まることがあります。また、施工不良が原因で耐用期間よりも早く劣化してしまう場合もあります。外壁タイルの補修には、接着剤を注入するまたはタイルを張り替える方法があります。軽微な劣化の場合は接着剤の注入で補修でき、広範囲にわたってタイルが剥がれていたり欠損していたりする場合は張り替えが必要になります。

タイル剥落事故の責任

タイル剥落事故の責任は、建物の所有者や管理者、管理組合などが負う可能性があります。これは、建物の所有者が建物の安全を確保する義務を負う「工作物責任」に基づいています。タイル剥落事故の責任の所在は、建物の所有形態や原因によって異なります。

個人所有の建物：所有者が責任を負います。
マンションやビルなどの不特定多数が所有している建物：区分所有者全員または管理組合が責任を負います。管理組合が責任を持つ場合は、保険に加入していることが多く、その保険を使って被害者への補償が行われます。
新築の建物：外壁タイルの施工に欠陥があった場合は、建物の持ち主は建築会社に瑕疵の責任を追及できます。

また、アフターサービス期間を過ぎても、施工上の過失が原因である場合は、分譲会社や施工会社に責任を問える可能性があります。その場合は、タイルの不具合が生じている原因を特定し、施工不良であることを立証する必要があります。タイルの剥落事故を防ぐには、定期的な点検と保守が必須です。建築基準法では、外壁の全面打診検査を義務付ける「定期報告制度」が設けられています。

タイル改修方法は

タイルの改修方法は、タイルの劣化状況や場所によって異なります:

軽微な劣化の場合は、接着剤を注入して補修します。
広範囲にわたってタイルの剥がれや欠損が見られる場合は、張り替える必要があります。
タイルが浮いている場合は、アンカーピンニング工法で浮きを改善します。
水回りや屋外の壁面に張ってあるタイルが剥がれ落ちてしまった場合は、剥がれた個所の下地を調整してから接着し直します。

タイルの改修方法の例としては、次のようなものがあります。

目地補修：目地の黒ずみや汚れを取り、マスキングテープで養生して補修材を充てんします。
アンカーピンニング工法：浮いているタイルの目地に穴をあけ、エポキシ樹脂などの接着剤を注入後、アンカーピンで固定します。
ひび割れ補修：躯体のひび割れ幅に応じて、エポキシ樹脂接着剤を手動式注入または自動式低圧注入で注入します。
外壁複合改修構工法：劣化部だけでなく、健全部の将来の変状にも対応できるため、予防保全効果が期待できます。

タイル改修費用は？

タイルの改修費用は、タイルの種類や補修面積、業者などによって異なります。主なタイルの改修費用は次のとおりです。

タイルの張り替え：下地施工費込みで1㎡あたり1万3,000～3万5,000円が相場です。
タイルの補修：1平方メートル当たり1万3,000〜3万円程度が相場です。タイル1枚を交換する場合は、5,000〜1万3,000円程度が目安です。
アンカーピンニング工法によるタイルの浮き補修：数枚程度や簡易な補修工事の場合の相場は、およそ500～900円です。
玄関床のタイル貼り替え：費用相場は10万～20万円です。
キッチン床のタイル貼り替え：費用相場は50万～200万円です。
お風呂床のタイル貼り替え：費用相場は6万～12万円です。
トイレ床のタイル貼り替え：費用相場は5万～10万円です。

タイルの改修工事には、足場や養生などの費用が別途必要になる場合があります。また、下地全体の問題で広範囲に浮きが発生している場合は、大規模な工事が必要になり費用も高くなります。

タイルホールド費用と他の工法との価格差

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タイルホールド施工実績

タイル改修は、建物の美観や安全性、耐久性を維持するために重要です。タイルが劣化すると、次のような問題が発生する可能性があります。

剥がれや浮き、ひび割れなどによって建物の外観が悪化する
雨水が侵入して建物の構造に深刻なダメージを与える
通行人にタイルが当たって大事故につながる

タイルの劣化は、気温の変化や経年劣化、施工不良などが原因で発生します。タイルは石や土、粘土を高温で焼き固めて作られており、腐敗や燃えたりすることはありませんが、熱や吸水による膨張と収縮を繰り返すことで付着力が低下し、剥がれや浮きが発生します。また、施工不良によって新築から数年で剥がれが発生することもあります。タイルの劣化を防ぐには、定期的な点検と必要に応じた補修や交換を行うことが大切です。点検には目視調査や打診調査、赤外線調査などがあり、劣化や損傷が見つかった場合は、張り替えや補修工事を行います。タイル改修工事は、建物の耐久性や安全性、美観を維持向上させるために重要な役割を担っています。